提前还贷,哪种方式更划算?

2022年9月19日日常之所见所闻评论905字阅读3分1秒阅读模式

这段时间,提前还房贷很火。不知道你们有没有人跟这个风…简单来说两句。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

提前还贷,肯定是要用闲钱去还,且房贷利率比较高才有必要(比如5.5%以上),如果确定要提前还,有两种方式:全部还清or部分还清。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

全部还清很简单,不多说。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

如果选择部分还清,就涉及到是「减少月供」还是「缩短年限」。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

这两种方式的区别,我们举个例子对比下。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

假设原贷款100万,利率5.6%,贷款年限30年,等额本息。此时月供5740元,待还总利息为106.67万。还款2年后,打算提前还款50万。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

两种方式对比如下:文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

提前还贷,哪种方式更划算?文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

减少月供,每月还贷金额降为2790元,不到原来的一半。减少期数,每月还贷金额基本不变,但不到9年就能把房贷还清,整体也可以节省更多的利息。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

选哪一个呢?如果是我,会更倾向于「减少月供」。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

相当于,牺牲现有的一部分资金存量,来换取现金流支出的减少。手头压力骤减,效果立马看得见。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

选择「缩短年限」,则对现状没有任何改善:付出去一大笔钱,月供却一分没少,现金流并没有得到优化。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

好处是还款年限从剩28年降到只剩9年,整体上节省的利息更多(因为占用资金的时间变少了)。但这也意味着,提前还贷的成果,要9年之后才能兑现。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

9年...可能这套房都住不了这么久,没几年就要卖掉换房呢。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

特别是刚买了第一套刚需房的年轻人,正处在职业上升期,收入很容易涨,换房需求通常来得会比想象中快很多。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

既然都要卖掉,贷款还剩几年,还剩多少,基本也就无所谓了。现在很多城市都在推行「带押过户」,以后卖房大概率不再需要提前解除抵押;就算需要第三方赎楼,成本也不高。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

按现在行情,解押100万差不多2万成本, 剩40万本金和剩25万本金,赎楼成本只差3000块左右。而且在利率下行的大背景下,房贷大概率越往后越便宜。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

如此一来,提前付出去一大笔钱,却几乎没捞着什么好处,岂不是还了个寂寞…?文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

总之,提前还贷不仅要计算利息,还要综合考虑当下的现金流压力,未来换房的可能性,以及利率下行趋势,甚至潜在的机会成本。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

如果已经笃定会在一套房子里住一辈子/十几二十几年,手头现金流也很宽裕,别的都不考虑,就只想快点把房贷还完。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

那就选「缩短年限」,可以多省点利息。其他情况,还是选「减少月供」更划算一点。文章源自小虾博客-https://www.xiaoxiawz.com/zatan/5250.html

虾叔
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